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お客様が“驚き、感激”した相談事例

昨日、ご相談に来られたお客様が“驚いて”お帰りになられました。


相談内容は「住宅ローン」です。


「これから家を買いたいのですが、不安な事がいっぱいあるので相談したい。」
こんなお電話の後、来社されました。


さて、お客様は“何”に驚いたのでしょうか?

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相談時間は2時間30分にも及びましたが、
その間、一度もお客様の『年収』をお尋ねしませんでした。

あえて、お尋ねしなかった訳ではありませんが、
結果として、お聞きする必要が無かったというだけの話しなのです。


でも、それは、お客様にとって衝撃だったようです。
(私はお客様に驚かれて、「これって普通じゃないんだ」と気が付きました^^)


私がお客様とお話しするのは【無理のない返済計画】です。


【無理のない返済計画】においては、年収は関係ないのです。


無理のない住宅ローンの組み方というと、
『年間の返済額が年収に対して〇%以下にするべき』といった話題になりがちですが、その比率は、結果に過ぎないと思っているからです。


年収に占める返済比率が、15%でも家計の苦しい人もいれば、40%でも問題のない家計の方もいらっしゃいます。なので、この返済比率での会話を私はしません。


返済比率は結果に過ぎないので、目標にしても意味が無いと思っています。



でも、この返済比率を重要視する専門家もいます。



その専門家が“銀行員”です。
彼らはお金を貸す専門家。
お金を貸す側の専門家にとっては、この返済比率はとても重要なのです。
貸したお金が返ってくるか否かの判断の為に、重要なのです。
(お仕事なので、当然ですね。)



~住宅ローンの相談相手~

あなたは、お金を貸したい人に相談しますか?

あなたは、家を売りたい人に相談しますか?

あなたは、住宅ローンの専門家に相談しますか?

~ 最後はちょっとCMでした。^^ ~


消費税と住宅ローン控除

消費税が増税されます。
私は住宅ローン専門のFPですので、お客様から次のような事を聞かれます。


「消費税が増税される前に家を買った方が得ですか?」


家の購入はとても大きな金額なので、誰もが同じ心配をします。
一戸建ての購入の場合、土地代には消費税はかかりませんが、建物だけ考えても、
2000万円の建築費であれば、消費税が5%上がったら、
支払い額は100万円も増えてしまうので、大きな問題ですよね。

という事は、消費税が上がる前に家を買った方が“お得”と考える人は多いハズ。
同じ考えの人が多ければ多いほど、消費税増税前に、駆け込みで購入する人が増えることも誰でも予測できます。

となると、消費税増税後は、その反動で家が売れず、大きな不況となる可能性があるのも予測できます。
そこで、国の政策としては、消費税が上がった後の景気を刺激する必要があるので、
消費税増税後に家を買った人にも、メリットがある施策の導入を考えています。

その施策のひとつが、住宅ローン特別控除の拡充です。
家を買った人に、所得税を戻してあげようというものですね。


でも、


租税(税金)には、原則が3つあることをご存じでしょうか。



その3つとは


1.公平

2.中立

3.簡素


です。



さて、賃貸のアパートやマンションに住んだことがある方に、ここで質問です。
家賃に消費税を支払ったことがありますか?


不動産の賃貸広告に、家賃が月額8万円と書いてあったら、80,000円を支払っていたハズです。
自分が住む住居の家賃に、消費税を足して84,000円支払っていた人は誰ひとりとしていないはずです。


賃貸の家賃には消費税を支払っていないのです。

なのに、なぜ、賃貸ではなく、家を購入する時は消費税を支払わなければならないのでしょうか?
家を買う時に、現金一括で買える人はほとんどいません。
多くの人は、住宅ローンを組んで、長年にわたって、分割して支払って行きます。

その、住宅ローンですが、当然、家を買う時の消費税も入っていますよね。


つまり


住宅ローンを払っている人は、消費税を支払っていますが、
家賃を払っている人は、消費税は支払っていない事になります。



さて、租税の原則は何だったでしょうか?


【公平・中立・簡素】


「マンションに家賃を支払って住んでいる人」



「マンションに住宅ローンを支払って住んでいる人」


はたして、公平なのでしょうか?




私は、国の税金を使って住宅ローン特別控除を手厚くするのではなく、
住宅に関しては、土地だけではなく建物にも
消費税を掛けないようにする施策が必要だと思うのですが、いかがでしょうか。


建物の代金に支払う消費税が無くなったら、
その分、個人の支払い額は少なく済みますが、そのまま支払い額を減額するのではなく、
予算に余裕が生まれるのですから、その分、購入代金をアップするのではなかと思うのです。


今まで、税込の予算が2100万円であれば、税抜きの予算は2000万円でした。(消費税5%)
でも、消費税が不要となれば、税抜きの予算が2100万円となるのではないか。

日本中で5%販売単価が上がる
この経済効果はとても大きいのではないかと、想像してしまうのです。

ラオスの小さなお坊さん

なぜ、彼は僧侶になったのだろうか?

ラオス、カンボジア、タイ・・・アジアには、この写真のような小さなお坊さんが沢山います。
彼らは、自ら望んで僧侶になったのだろうか?
それとも、実家がお寺だったのでしょうか?


ラオスの小さなお坊さん

今まで、僕は、こんなこと考えもしなかった。
考えたことがなかった。

(先日、司法書士の高柳先生のお誘いで、司法書士会のセミナーに参加させて戴き、そこで聞いたお話です。講師はアジアチャイルドサポートの池間哲郎氏)


アジアには(アジアに限らず世界には)、家族全員で畑を耕し、ヤギや羊を飼い、4歳や5歳の子どもも含めた家族みんなで働いてやっと食べていけるという地域が沢山あります。
(もちろん、もっと壮絶な地域もあります。)

本当にギリギリの生活なので、大寒波などの異常気象により、大切な大切な家畜が死んでしまうと、その時から一家は食べることもできなくなってしまうそうです。

愛する我が子が、食べるものが無く、やせ衰えて行く姿を見るのは辛いものです。
このままだと本当に餓死してしまいます。
そこで、親は、苦渋の選択をして、寺に子どもを預けに来るというのです。


でも、本当は預けるのではないのです。


自分達が住む村からお寺まで行くには、当然、旅費が必要です。
その費用は、一家の年収の半分以上にもなります。
そんな大金は、一生に一度しかつかえません。


池間さんはこんなシーンに出会ったと言っています。


若いお父さんと幼い子が、肩を並べて座っていました。

若いお父さんは、立ち上がろうとしても、
涙がポロポロと溢れ、流れ続ける涙を抑えることができず、
立ち上がる力が無くて、何時間も座ったまま。

息子の方を見ると、別れを感じ取っているようで、
お父さんにべったりとくっついて離れません。


『もう二度と会えない。』


二人は知っています。


でも、二人は引きはがされて、分かれて行きました。
二人とも大声で泣いていたそうです。
そして、このお寺に住む子どもたちから笑顔が消えてしまうのだと言います。



僕も3人の子を持つ父親ですから、このお父さんの気持ちが痛いほど良く分かります。
セミナーの間じゅう、涙が止まりませんでした。


そんな子どもたちを沢山見てきた、池間さんはこう言います。
「最も大切なボランティアは、自分自身が一生懸命に生きること」
本当にその通りだと思います。
自分自身が一生懸命に生き、その上で、自分にできることをすればいいのだと。


(もっともっと、お伝えしたい話はありますが、、、)
最後に、池間さんのアジアチャイルドサポートのHPを紹介します。

https://ssl-okinawa-acs.futurism.ws/clipmail/clipmail.html


あなたは、何のために働きますか?
何のためにお金を稼ぎますか?
そして、何にお金を使いますか?


住宅ローンソムリエ®
代表 中村 諭(CFP認定者)

住宅ローン メール相談 事例

http://fp-consult.jp/question/disp/id/785/#ans2479

こちらの次の相談に以下のように回答しました。(長文です)
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【相談内容】
家の建築、住宅ローンの借り入れについて質問させていただきます。

本人32歳 年収額面700万円
妻30歳 同400万円
子どもなし

預貯金150万円 車ローン50万円
昨年の結婚式関係で、貯蓄を使いきってしまいました。
年間収支プラス200万円
家賃12万円

土地を購入し、注文住宅を建築したいとかんがえております。
消費税増税や住宅ローン減税の終了を見込んで早めに買いたいです。

頭金が貯まる来年を待っては遅いかと思い苦慮しております。

まず、頭金なしもローンで組むのは可能なのでしょうか?

手元の資産を使わずにすすめる方法があればご教示ください。

総額5,500万円ぐらいで考えておりますが、返済などを考えると減らしたほうがいいでしょうか。

----------------

【住宅ローンソムリエ®からの回答】


●●●様

はじめまして。

住宅ローンのセカンドオピニオン『住宅ローンソムリエ(R)』と申します。宜しくお願いいたします。


頭金なしでローンを組むこと自体は可能です。

また、短期視野で損得を考えれば、●●●様がお考えのように、今買うのが“得”なような気がします。


でも、住宅購入は人生最大の買い物です。
そんな、人生一大イベントですから、是非、長期視野で考えて下さい。
長期視野で見てみると、今買うのは“損”となる可能性が大きいのではないでしょうか。


理由を幾つかあげさせて戴きます。

①家族構成は決まっていますか?
変な質問ですが、ご結婚されたばかりですので「お子様は何人となるか?」等、家族構成はこれからですよね。失礼ですが、お子様が産まれない可能性もあります。せめて、お一人目が奥さまのお腹の中に宿っているのであれば、将来のライフプランも計画しやすくなろうかと思います。
ただ、現在、ご夫妻の2人家族であれば、将来に渡って2人のままという事もあり得ます。
その様な時に、必要以上の部屋・空間はムダになります。
つまり、不必要な支出を35年間続ける事となってしまいます。

もし、『家族構成は決まっていないが購入したい』との事であれば、「お子様が3年後と5年後に生まれ、その子たちに教育費が幾ら必要なのか」等をシミュレーションしてから、再検討して下さい。

住宅は家族が幸せに生活するための物だと思います。
住宅を購入したせいで、生活が苦しくなってしまっては、何のために住宅を手にしたのか分からなくなってしまいますから。


②家計管理は落ち着きましたか?
ご結婚されて1年目は、何かと初めてのことばかりだと思います。
家計管理においても、「何に幾ら必要?」「我が家の生活費は月幾らあればいいのか?」といった事が、ある程度落ち着いてから住宅ローンを組むことをお勧めします。
「毎月の生活費に幾ら必要なのか?」これが分からないと、「毎月、幾らまで住宅ローンの支払いに使っていいのか?」分からないと思います。
家計管理が落ち着いてから、無理のない住宅ローンの返済額を考えるべきです。


③将来売りに出す可能性はありませんか?
これも、これから家を建てようとしている方に対して変な質問ですが、とても重要な事です。
自己資金なしで住宅を購入した場合、万が一、その住宅を売る必要が出た時に、住宅ローン残高の方が、住宅の売り価格よりも多いケースが多々あります。
そのような時は、借金が残ってしまうので「売りたくても売れない」という事もあり得ます。
売れたとしても、その「差額の借金」は現金一括支払いが原則です。
これは理解しておく必要があります。


④家計は浪費型?倹約型?
お子様のいらっしゃらない、共働きなので、年間300万円貯めることも可能だと思います。
是非、年間300万円を目標に、3年後には貯金が1000万円できているように、そんなやり繰りのできる倹約型の家計になって下さい。
自己資金(頭金)がある家計は、家計の資金繰りが上手なご家庭です。
そんなご家庭であれば、ローンを組んだとしても破綻する事なく無理なく返済できます。
銀行の評価も同様で、自己資金のあるご家庭には金利を優遇するなど、「上お得意様」扱いをしてくれ、ローンの選択肢が広がることは間違いありません。



色々と書きましたが、『いや、それでも“今”買いたい!』という事であれば、0.1%でも低い金利でローンを組んでください。


そして、お子様が生まれるまでに、できるだけがんばって繰上げ返済をして、ローン残高を減らしましょう。その際の繰上げ返済は「期間短縮型」よりも「返済額軽減型」にして、毎月の返済額をできるだけ下げる方が良いかもしれません。でも、繰上げ返済の方法は、キャッシュフロー表を作成してから考えることをお勧めします。


損得で判断すると、いつの時代でも『今が買い時』なのです。

慎重に長期視野で考え、キャッシュフロー表を作成し、無理のない返済ができるか検討してみてください。
(キャッシュフロー表の作成は、当社にご依頼いただいてもお受けいたします。)
(当社のコンサルティングをお受け戴いたお客様には、金利0.775%(変動金利)等が使える提携銀行をご紹介致します。)




以上ご参考になれば幸いです。
もっと聞いてみたい場合には、下記HPよりお問い合わせ下さい。


~ 平成22年に『住宅ローンの専門家』というサービスが今までに無い新しいビジネスモデルとの評価を受け千葉県(森田健作知事)から経営革新計画の承認を受けたFP事務所 ~

『住宅ローンソムリエ®』(有)信共の登録商標です
 代表取締役 中村 諭 ファイナンシャルプランナー[CFP認定者]
 http://www.shinkyo-jp.com/


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~お得情報~
弊社経由で住宅ローン申込み → 変動金利(0.775%)実績
※提携金融機関に限ります 【この金利は“借換え”でも使えます】
※2012年6月時点の情報です
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東京ビックサイトでセミナーします

住宅ローンソムリエ®の中村諭です。

2012年5月19日(土)に東京ビックサイトでセミナーを行います。
もちろん単独ではなく、『朝日住まいづくりフェア2012』というイベントの一部ですが。


タイトルは『プロが教える【住宅ローン】~これで安心7つのポイント~』


そこで、今回はセミナー資料の中からひとつだけ、お知らせ。


住宅ローンでみなさんが最も気になる事と言えば、ズバリ 『 金利 』 ですね。
2012年4月28日現在は、某大手銀行のHPによると住宅ローン金利はこんな感じです。



 ① 銀行の住宅ローン店頭金利 ・・・ 2.475%

 ② 実際に契約した人の金利 ・・・ 0.875%(最優遇の場合)

ちなみに、
 
 ③ 日銀の公定歩合は現在 ・・・ 0.00%~0.10%



でも、これらの金利って「5年前はどうだったか?」気になったので調べてみました。


 ①´ 銀行の住宅ローン店頭金利 ・・・ 2.625%

 ②´ 実際に契約した人の金利 ・・・ 1.875%

 ③´ 日銀公定歩合 ・・・ 0.50%



この5年間でそれぞれの金利はこのように下がっています。


 ①-①´ 銀行の住宅ローン店頭金利 ・・・▲0.150%

 ②-②´ 実際に契約した人の金利 ・・・▲1.000%

 ③-③´ 日銀公定歩合 ・・・▲0.400%



①の「店頭金利」と②の「実際に契約した金利」との差は、いわゆる【値引き】です。
5年前と比べて、店頭金利や公定歩合以上に「実際に契約した人の金利」が明らかに下がっていますよね。
つまり、これは銀行が値引き合戦をした結果なのです。


実際に新聞(2012年2月17日の朝刊)には、次のような記事がありました。
・金融庁は全国の銀行を対象に住宅ローンの検査を行う
・過当な低金利競争の抑制か?


また、当社にも銀行担当者からこんな問い合わせが届いています。
『金利を元の水準に戻すための知恵ありませんか?』




そうです。



銀行は、住宅ローンの契約を取りたいばかりに、銀行間で金利引き下げ合戦を行ってきたため、疲弊し反省しているのです。
金利を上げたいのですね。


もしかしたら、5年後には「あのときの金利は何だったのだろうか?」という事になっているかも知れません。
生命保険には今では考えられない良い条件の契約を持ち続けている方もいます。
そんな保険を 『 お宝保険 』 と言ったりしますが、近い将来、2012年に組んだ人のローン契約を 『 お宝住宅ローン 』 と言っているかも知れません。



住宅ローン金利は現在、最低水準です。
近い将来、世の中の金利(例えば公定歩合)は変わらなくても、(銀行が値引き合戦を辞めた結果)住宅ローン契約金利だけ上がっている可能性があります。


「住宅ローンの金利が低いから、今が住宅の購入時期です」とは言いません。


でも、


「住宅ローンの金利が低い今、ローンを見直すチャンスです」とは言えます。
住宅ローンの借換えは、今が最もお得なのかも知れませんよ。

プロフィール

住宅ローンソムリエ(R)

Author:住宅ローンソムリエ(R)
住宅ローンを専門分野とする、日本でも数少ないファイナンシャルプランナー[CFP(R)]です。

活動地域は「千葉・東京・埼玉・神奈川」

住宅ローンは【組んだら終わり】では済まない時代になってきました。自分の住宅ローンと「どう付き合っていくか?」住宅ローンとの付き合い方をお伝えいたします。

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